Erməni müəllif Yuliya Baqramova Ermənistanda mənzil bazarının biabırçı vəziyyətindən yazıb.

KONKRET.az həmin məqaləni oxuculara təqdim edir:

İrəvanda hər iki mənzil satıcısından birinin uzun illər dəyişməyən biznes planı var idi:

* Mənzili bazar qiymətindən 30 faiz baha satışa çıxarmaq.

* Gözləmək.

* Bir az da gözləmək.

* Ümid etmək ki, ABŞ-dan və ya Fransadan imkanlı erməni gələcək. Vətən həsrəti çəkəcək, Ağrı dağına baxıb kövrələcək və mənzili qiymətinə baxmadan alacaq.

Axı gəlirlər! Alırlar da! Bəli, gəlirlər. Alırlar. Amma yüz ildə bir dəfə. Bu, bazar deyil, lotereyadır.

İndi isə biznes planına düzəliş edilib. Vətənə qayıdan varlı əmi obrazına ruslar da əlavə olunub. Guya onlar da kütləvi şəkildə gəlirlər, çamadanlarını götürüb İrəvana üz tuturlar və qiymətinə baxmadan hər şeyi alırlar. Bu söhbətləri eşitmişik. Hələ 2022-ci ildə də eşidirdik.

2022-ci ili xatırlayırsınız? Ruslar gəldi, mənzil kirayəsi qiymətləri kosmosa uçdu. İqtisadi nəzəriyyəyə görə, növbəti mərhələdə kirayə qiymətlərinin artımından altı-səkkiz ay sonra mənzillərin satış qiymətləri də yüksəlməlidir. Satıcılar da bu nəzəriyyəni oxumuşdular. Qiymətləri qaldırdılar.

Amma gözlənilən nəticə alınmadı. Çünki həmin vaxt kirayə bazarını iqtisadiyyat deyil, geosiyasət hərəkətə gətirirdi. İnsanlar İrəvana yaşamaq və işləmək üçün deyil, müvəqqəti sığınacaq tapmaq üçün gəlirdilər.

Ermənistan bir növ Harbinə çevrildi — insanların gəlib müvəqqəti qaldığı tranzit məntəqəsinə. Onlar burada məskunlaşmadılar. Mədəni fərqlər də öz sözünü dedi, üstəlik, heç kim onları burada qalmağa xüsusi həvəslə dəvət etmirdi. Nəticədə, əksəriyyəti başqa ölkələrə üz tutdu.

Həmin dövrdə xaricilərin mənzil alqı-satqısı əməliyyatlarındakı payı təxminən 7 faiz idi. Bəli, 70 yox, cəmi 7 faiz!

Satıcılar isə şişirdilmiş qiymətlərlə baş-başa qaldılar. Bir müddət gözlədilər, sonra qiymətləri aşağı salmağa başladılar.

İndi vəziyyət qarışıqdır. Geosiyasi amillər yenə qüvvədədir: ruslar yenidən Ermənistana üz tuturlar. Səfərlərin səbəbləri arasında səfərbərlik qorxusu və Rusiyadakı ümumi gərginlikdən, yorucu siyasi şəraitdən uzaqlaşmaq istəyi də var.

Amma bu dəfə iqtisadi amillər də əlavə olunub. Məlumat mərkəzləri, Avropaya inteqrasiya kursu, hökumətin təşəbbüsləri… Hər şey gözəl səslənir. Belə bir təəssürat yaranır ki, artıq pulu Ermənistanda daşınmaz əmlaka yatırmaq daha etibarlı seçimdir.

Lakin mənzil qiymətləri əsasən iş imkanlarının olduğu yerlərdə sürətlə artır. Söhbət insanların uzun müddət yaşamaq və işləmək üçün köçdüyü, yaxşı maaşlı və sabit iş yerlərindən gedir. Ermənistanda isə belə imkanlar hələlik kifayət qədər deyil.

Ona görə də ölkə yenə tranzit məntəqəsi rolunu oynayır. Bu dəfə isə söhbət böyük sərvət sahibi olmayan, nisbətən məhdud vəsaitə malik rusiyalı alıcılardan gedir.

Ermənistana hansı rusiyalılar gəlir?

Ruslar gəlirlər, amma satıcıların gözlədiyi ruslar deyil.

Moskvada biznesini satıb çamadanlarla pul gətirən milyoner yox, Rusiyada adi mənzilini satmış insan gəlir. Əlinə 10–15 milyon rubl keçir. Bu isə təxminən 150 min dollara qədər büdcə deməkdir.

Onu Ermənistana gətirən vətən həsrəti deyil, kapitalını başqa ölkəyə köçürmək istəyidir. Belə bir şəxs pulunu qorumaq, onu daşınmaz əmlaka çevirmək və mənzili kirayəyə vermək üçün ev alır.

İranlılar da bazara qoşulublar. Onların bir qismi Ermənistanda məskunlaşır, mənzil alır. Nəticədə, ucuz mənzil seqmentində müəyyən canlanma müşahidə olunur.

Bəs bahalı mənzillər? Onların bazarında ciddi dəyişiklik yoxdur.

Çünki 450 min dollar və daha çox vəsaiti olan insan pulunu daha anlaşılan, yaxın və ən əsası, təhlükəsiz hesab etdiyi ölkəyə yatırmağa üstünlük verə bilər. Məsələn, Kiprə, İspaniyaya, hətta Monteneqroya.

Gəlin, açıq danışaq: Ermənistan İsveçrə deyil. Bu gün vəziyyət bir cürdür, sabah başqa cür ola bilər, birisi gün isə müharibə təhlükəsi yarana bilər.

Yarım milyon dolları Ermənistanda daşınmaz əmlaka yatırmaq üçün ya ölkəni hədsiz sevməlisən, ya da investisiya hesablamalarında ciddi səhvə yol verməlisən.

Kirayə qiymətləri niyə yenidən aşağı düşə bilər?

Yay aylarında səfərbərliklə bağlı şayiələr kirayə qiymətlərini yüksəltdi. İndi isə həmin artım tədricən zəifləyir.

Getmək istəyənlərin əksəriyyəti artıq gedib. Bir neçə aydan sonra kirayəçilər yenidən qiymət danışığına başlayacaqlar. İki-üç il əvvəl olduğu kimi.

İndi isə ən xoşagəlməz məqama — rəqəmlərə baxaq.

Hətta 150 min dolları olan adam da pulunu hesablayır. Gəlin, biz də hesablayaq.

140 min dollarlıq mənzilin gəliri nə qədərdir?

Arabkir İrəvanın nisbətən yaxşı yaşayış məhəllələrindən biridir. Tutaq ki, 45–60 kvadratmetrlik, normal vəziyyətdə olan mənzil almaq istəyirsiniz. Belə mənzillərin qiyməti təxminən 140 min dollardan başlayır.

Alış qiymətinə rieltorun 2 faizlik komissiyasını və sənədləşmə üçün 300 dolları əlavə edək.

Ümumi xərc: 143 100 dollar.

Belə mənzillər hazırda elanlarda ayda təxminən 400 min drama, yəni 1 090 dollara təklif olunur.

İllik gəlir 13 080 dollar edir. Kirayədən tutulan 10 faizlik vergini çıxanda 11 772 dollar qalır. Kirayəçinin tapılması üçün rieltora yarım aylıq kirayə haqqı ödənildikdə isə məbləğ təxminən 11 227 dollara enir.

Beləliklə, ilkin hesablamaya əsasən, illik gəlirlilik təxminən 7,8 faiz təşkil edir.

Pis deyil, eləmi? Tələsməyin.

Birincisi, bunlar real satış və kirayə müqavilələrinin deyil, elanlarda göstərilən qiymətlərdir. Elan sahibi çox vaxt bazarın reallığını deyil, öz arzusunu yazır.

İkincisi, kirayə qiymətləri aşağı düşür. Gəliri dörddəbir azaldaq. Bu, hələ nikbin ssenaridir. Aylıq kirayə 840 dollara düşür.

Bu halda illik gəlirlilik təxminən 6 faizə enir.

Kentron da vəziyyəti xilas etmir

Kentron rayonunda mənzilin qiymətini 160 min dollar götürək. Elanlarda belə mənzillər ayda təxminən 450 min drama, yəni 1 230 dollara təklif edilir.

Elan qiymətləri ilə hesablayanda gəlirlilik 7,7 faiz ətrafında olur. Kirayə qiymətləri aşağı düşərsə, bu göstərici təxminən 6 faizə enəcək.

İndi isə satıcıların xaricdən gələcək varlı erməni əmi üçün saxladıqları qiymətə baxaq.

Arabkirdə eyni mənzilə görə satıcı 180 min dollar istəyir. Çünki Qlendeyldən və ya Moskvadan milyonçunun gəlib mənzili alacağına inanır.

Bu qiymətlə, elanlarda göstərilən kirayə gəliri əsasında gəlirlilik 6,1 faizdir. Kirayə qiymətlərinin azalması halında isə göstərici təxminən 4,7 faizə düşür.

Bank əmanəti mənzildən daha sərfəlidir?

İndi banklara baxaq. Əmanətlərin illik faiz dərəcəsi 8–10 faiz olduqda, vergidən sonrakı gəlir də müəyyən şərtlər daxilində 7–9 faiz təşkil edə bilər.

Üstəlik, ev sahibi kirayəçi axtarmır, kran təmiri ilə məşğul olmur, gecə saat 11-də “evdə nəsə damır” zənglərinə cavab vermir.

Belə çıxır ki, ən nikbin ssenaridə belə, elan qiymətləri ilə hesablanan mənzil gəliri bank əmanətinin gəlirliliyinə güclə çatır. Real şəraitdə isə geridə qalır. Satıcının şişirdilmiş qiyməti ilə alınan mənzil isə daha da zəif investisiyaya çevrilir.

Bəs onda mənzilləri heç kim almayacaq?

Alacaqlar. Sadəcə, qiymət məsələsi var.

Elə insanlar var ki, bütün pullarını bir yerə yatırmaq istəmirlər. Vəsaitlərinin bir hissəsini bankda saxlayır, digər hissəsi ilə daşınmaz əmlak alırlar. Bu, məntiqli yanaşmadır. Çünki ehtiyac yaranarsa, mənzildə özləri də yaşaya bilərlər.

Amma belə alıcı satıcının xəyalını deyil, öz təhlükəsizliyini satın alır. Təhlükəsizlik yastığı üçün isə bazar qiymətindən artıq pul ödəmək istəmir.

Ona görə də, dostlar, hələlik mənzil qiymətlərinin daha da artması üçün ciddi əsas görünmür. Qiymətləri nə xaricdən gələcək varlı əmi, nə də zəngin rusiyalı alıcı müəyyən edir. Əsas söz sahibi riyaziyyatdır.

Bir az nəfəs alın, qiymət etiketindəki tacı çıxarın.

Əmi gələcək, qucaqlaşacaq, hesablayacaq. Rusiyalı alıcı da hesablayacaq. Və hər ikisi normal qiymət təklif edən qonşudan mənzil alacaq.

Əgər hesablamalarımda səhv etmişəmsə, düzəlişlərinizi məmnuniyyətlə qəbul edərəm. Səhv etməkdən məmnun olaram. Əminəm ki, mənzil satıcıları da belə bir səhvə sevinərlər.

Hazırladı Ağagül Mürsəlov,
KONKRET.az